עו”ד אריאל גבאי // צילום יוני קלברמן

מאת: עו”ד אריאל גבאי

אז מה הן למעשה זכויות בניה, בואו נתחיל ממה שהן לא, זכויות בניה הן לא מקרקעין גם לא זכויות במקרקעין, אין להן מוחשיות ולא ניתן לראות אותן, זכויות בניה הן תולדה של תכניות בניין עיר המאפשרות באופן לכאורי לבנות תוספות בניה בחלקת קרקע מסויימת. בתי המשפט עמדו על משמעותו של המונח “זכויות בנייה” והגדירו אותן כאפשרות לנצל את הקרקע לבנייה בהתאם לתכנית המתאר הרלוונטית.

למי שייכות זכויות הבנייה על גג הבניין?

בכל הנוגע לבתים משותפים, חשוב להבין כי זכויות הבניה הן לא חלק מן הרכוש המשותף, אולם על אף זאת, זכויות הבניה מהוות נכס לכל דבר ועניין אשר מצוי בבעלותם המשותפת של כל בעלי הדירות בבית המשותף. מכאן כי אין זה משנה היכן ניתן לנצל את זכויות הבניה, בין אם על גג הבניין או בחצר הבניין או בכל מקום אחר, גם אין זה משנה מי יכול לעשות בהן שימוש באופן מעשי, זכויות בניה בבית משותף הן רכוש משותף של כלל בעלי הדירות ללא סייג. הדברים האלה יפים גם מקום וזכויות הבניה ניתנות למימוש בחלק שמוצמד לדירה מסוימת, לדוגמא נניח ואתם בעלי דירה בקומה העליונה בבניין וגג המבנה מוצמד לדירתכם ותכנית מתירה זכויות בניה גל גג המבנה, גם אז אין עובדה זו מעניקה את הבעלות בזכויות לדירתכם, הבעלות הינה בעלות משותפת של כלל בעלי הדירות.

איך בכל זאת ניתן להעביר בעלות בזכויות הבניה ולקבוע כי הן שייכות לדירה ספציפית על מנת שתוכל לעשות בהן שימוש בלעדי?

זכויות בנייה יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות ובעל דירה יכול לוותר עליהן ולהעבירן לאחר, לצורך כך נדרשת הסכמה מפורשת של בעלי הדירות בבית המשותף. כלומר, ניתן אם כן להגיע להסכמה חוזית לפיה זכויות בנייה קיימות או עתידיות בבית משותף יוקנו למי מבעלי הדירות באותו הבית, אף בלא הצמדת הגג או החצר שבהם ניתן לממש בנייה זו.

מומלץ לעלות את ההסכמות על הכתב

על מנת שהסכמה כזו תהיה תקפה ותעמוד בפני מבחני בית המשפט, מומלץ ראשית להיוועץ בעורך דין, לעגן את ההסכמה להקניית זכויות הבניה בכתב, בין אם בתיקון תקנון הבית המשותף ובין אם בהסכם עצמאי, בגוף ההסכם או בתקנון יש לפרט באופן מדויק עד כמה שניתן אילו זכויות בניה מוקנות ובאיזה חלק של הבניין, למי זכויות אלו מוקנות, האם בגין הקניית הזכויות ניתן ערך כלכלי כלשהו שכן זכויות אלו הן בעלות ערך כלכלי רב. יש לזכור כי במידה והסכם כזה יאותגר בבית המשפט השאלה אם הוקנו זכויות הבנייה, כאמור, היא שאלה שבעובדה אותה יבחן בית המשפט בהתבסס על הראיות המוצגות בכל מקרה ומקרה, כך שיש בראיות אלה כדי לשכנע את בית המשפט בדבר כוונת הצדדים לעניין הזכויות בנכס.

האם בעל קומת הגג זכאי לבקש תוספת קומות מכוח תמ”א 38?

לאחרונה ייצג משרדי לקוח בעניין דומה. במקרה הנדון, הבעלים של הקומה העליונה במבנה בן שלוש קומות בבית משותף, בשכונת נחלאות בירושלים, הגיש בקשה להיתר בניה לתוספת של שתי קומות למבנה, הבקשה אושרה וזאת לצד דרישה לעמוד בתקנים ההנדסיים החלים על חיזוק המבנים כפי המקובל בתוספות בניה מכוח תמ”א 38.

בגין זאת הגשנו ערר על החלטת הועדה המקומית, מכוחן של שתי טענות מרכזיות, הראשונה כי זכויות הבניה על גג המבנה שייכות לכלל דיירי הבניין ובניהם הלקוח וזאת מאחר ולטענתנו זכויות הבניה לא הוקנו למגיש הבקשה על בסיס הסכמה מפורשת והשניה כי התכנית במתכונתה מאושרת על בסיס התקנים ההנדסיים החלים על תמ”א 38 אולם נעדרת היא תוספת של חדרים מחוזקים כפי המחויב בתכניות תמ”א 38 ובכך נגרעת מהלקוח האפשרות לחזק את דירתו בגין זאת.

בנוסף הגשנו המרצת פתיחת לבית המשפט המחוזי בירושלים בדרישה למתן סעד הצהרתי לפיו כל זכויות הבניה הקיימות בחלקה שייכות לכלל הבעלים בחלקה, ובכלל זאת הלקוח מטעמנו, זאת לאור העובדה כי זכויות הבניה לא הוקנו במפורש למגיש הבקשה, הגם שגג המבנה והזכויות הקיימות בו הוצמדו למגיש הבקשה.

כותב מאמר זה, עו”ד אריאל גבאי, הינו שותף במשרד עו”ד לאור גבאי מתמחה בליטיגציה מסחרית ובדיני בתכנון ובנייה