כיצד נקבעות התמורות בפרויקט פינוי-בינוי?

רבים נוטים לחשוב ולטעות כי התמורות במסגרת עסקת פינוי-בינוי, ובפרט תוספת המטרים כפופה לאישור הרשויות, רגולציה, הוראות חוק או לכל הסדרה מוסדית אחרת, אולם לא כך. חשוב לדעת ולהבין כי עסקת פינוי-בינוי היא עסקה מסחרית אשר התמורות במסגרתה מושגות תוך ניהול מו”מ מסחרי בין בעלי הדירות לבין החברה היזמית.

רווחת הטענה, כי התמורות בעסקה ובפרט תוספת המטרים לדירה הקיימת כפופה לתקן 21, אולם טענה זו יסודה בטעות. תקן 21 הוא תקן שמאי את מטרתו לאזן באופן גס ובצורה שמרנית בין זכויות בעלי הדירות לבין זכויות היזם בפרויקט תוך חישוב עלויות וכדאיות כלכלית. תקן 21 הוא כלי שעושה בו שימוש הרשות המקומית והוועדה המחוזית לתכנון ובניה בכדי לקבוע את סל זכויות הבניה הכללי בפרויקט, אולם בטח שאין בתקן זה בכדי לקבוע לבעלי הדירות את תמורותיה.

כיצד יכולים בעלי הדירות למקסם את התמורות בפרויקט פינוי-בינוי?

כמו בכל עסקה מסחרית – שילוב בין התמחרות מושכלת וניהול מו”מ בין מציעים, כשהדרך היעילה ביותר לעשות זאת היא, מכרז יזמים.
איך עושים מכרז יזמים? עורכי דין מנוסים בייצוג בעלי דירות בפינוי-בינוי, יערכו עבור בעלי הדירות טיוטת מכרז (אשר אינה כפופה לדיני המכרזים) המורכבת משאלות רבות אשר תשובה עליהן תאפשר מסד נתונים מקיף עבור הצעות היזמים. בטרם משלוח הטיוטה לחברות, תוצג לבעלי הדירות טיוטת המכרז על מנת לאפשר להם להוסיף/לשנות בהתאם למאפייני הפרויקט. לאחר גיבוש הטיוטה, בוחרים בעלי הדירות את החברות שישתתפו במכרז והמכרז ישלח לחברות המתמודדות. החברות ישיבו על שאלון המכרז תוך סד זמנים מוגדר ולאחר קבלת מענה, ירוכזו הנתונים בטבלה השוואתית על מנת לשקף את התוצאות.

לאחר קבלת התוצאות ועריכת הטבלה יהיה בידי בעלי הדירות כלי מדיד בכדי לערוך סינון ראשוני וההצעות הפחות טובות מבין החברות המציעות נושרות. לאחר סינון ראשוני יוזמנו החברות הנותרות לראיון בפני נציגות בעלי הדירות, לאחר ביצוע הראיונות יבוצע סינון נוסף אשר מטרתו להותיר לכל היותר 3 חברות במסגרת המכרז. את החברות שיגיעו לשלב האחרון יזומנו לכנס בפני כל בעלי הדירות, על מנת שיציגו את חברתם, הצעותיהם ואת התכנון הראשוני למתחם. לאחר קיום הכנס תערך הצבעה דמוקרטית אשר במסגרתה לכל בעלי הדירות תתאפשר זכות הצבעה וחברה היזמית אשר תזכה במירב הקולות תבחר כחברה היזמית איתה ינהלו באי כוח בעלי הדירות מו”מ על מנת להגיע לנוסח הסכם מחייב.

אופן ניהול מכרז יוביל למיקסום הצעות היזמים, שכן התחרות בין החברות בהכרח מובילה לשיפור ההצעות לאורך כל שלבי המכרז ועד לסופו. כמי שמלבים מרכזים כאלו לא מעט, המציאות מוכיחה שהדרך הזו היא הדרך היעילה ביותר למקסם תמורות עבור בעלי הדירות.