פרויקט פינוי-בינוי הינו הזדמנות פז עבור בעלי דירות, הבניין הישן ייהרס, יבנה מחדש ויהפוך לבניין יוקרתי, בטוח מפני רעידות אדמה והתקפות טילים, דירות הבעלים הישנות תתחלפנה בדירות חדשות, גדולות ומרווחות יותר עם מחסן, מרפסת וחניה פרטית. הרווח לבעלי הדירות עצום.
אך לצד היתרונות האלו קיימת בעיה, בהתאמה גם דמי ועד הבית או הוצאות האחזקה יגדלו, לעיתים במאות אחוזים, שכן הבניין החדש והיוקרתי ידרוש הוצאות אחזקה גדולות מבעבר.
בכדי לתת מענה לסוגיה הזו, קיבלה ביום 30.03.2022, מועצת עיריית ירושלים החלטה לפטור את היזמים מתשלום היטלי השבחה בגין פרויקט מסוג פינוי-בינוי, במידה והיזמים יתחייבו לשאת בתשלומי ועד הבית עבור בעלי הדירות למשך 10 שנים לפחות. ההחלטה כשלעצמה מצוינת ויעילה ומניחה פתרון ראוי, אולם, עורכי דין מיומנים בייצוג בעלי דירות, מודעים לכך כי על אף ההחלטה הנ”ל, אין להתספק בה בלבד ויש לקבע בהסכם המחייב בין בעלי הדירות ליזם קשת סעיפים בעניין זה, כאשר הכל תלוי מו”מ מסחרי שינהל עורך הדין מטעם בעלי הדירות.
נקודות חשובות להתייחסות, למי מבעלי הדירות תינתן ההתחייבות? רק לדייר או גם לקרובי משפחתו? האם רק בעלי הדירות שיחזרו להתגורר בדירות במועד האכלוס יקבלו את ההטבה? מה הפתרון למצב בו בעל דירה ישוב להתגורר בדירה במועד מאוחר יותר ממועד האכלוס? או מה יקרה כאשר דייר יחזור לשנתיים ויעזוב לפני תום עשר השנים? היכן יופקדו וינוהלו מיליוני השקלים שהינם כספי ועד הבית? ומה דין דירות המשקיעים?
נקודה נוספת וחשובה, להתעקש עם היזם על כך שיפקיד כמה שיותר כסף בקרן האחזקה ולכמה שיותר שנים, כך בעלי הדירות יהיו מובטחים בתשלום זה לאורך כל התקופה הפטורה, כמו כן לוודא כי היתרה של הכספים בתום התקופה תשויך לקופת ועד הבית.
סוגיה מהותית מאוד עבור בעלי הדירות, היא נושא גובה הבניינים שיחליפו את הבניין הישן או הבניינים הישנים ומיקום בעלי הדירות בבניין החדש. לאחרונה בעלי הדירות בפרט בירושלים, אשר רובה ככולה בנויה כבניה נמוכה ורק לאחרונה מתחילה לעלות לגובה, מגלים עניין רב בבניה נמוכה במקום בניה לגובה מתוך רצון טבעי להשאיר את סביבת המגורים שלהם יותר אינטימית ודומה לסביבה שהם מכירים.
פתרון יעיל ואפשרי על מנת גם לאפשר פינוי בינוי ולהגדיל את הזכויות בקרקע וגם לאפשר לבעלי הדירות לשמור על הצביון המוכר הוא ליצור תכנון ורסטילי אשר מקיים את שני העקרונות באמצעות חלוקת המבנים בו למבנים נמוכים ומבנים גבוהים. במרבית המקרים תכנון כזה יכול להתאפשר ויש להתעקש עליו ולאלץ את היזמים אפילו כבר משלב המכרז להציג תכנון מגוון והתחייבות מטעם היזם שבעלי הדירות ייהנו מזכות ראשונים לפני היזם לפי בחירתם האישית, האם לבחור דירה חדשה בבניין הנמוך או במגדל.
הכותב הינו עו”ד אריאל גבאי, שותף מייסד במשרד עו”ד לאור גבאי, משרד בוטיק ירושלמי לייצוג בעלי דירות בפינוי בינוי
טקסט כאן
